Modernes Facility Management nachhaltig steuern

An historischer Stätte gelegen, im Zentrum des einst geteilten Berlins, zwischen Alexanderplatz und Rotem Rathaus, fügt sich das Alea 101 perfekt ins Stadtbild. Die Architektur des Geschäfts- und Wohnhauses mit seinen fünf Stockwerken entspricht einem Würfel mit drei gegeneinander verschobenen Ebenen. Die rund 30.000 Quadratmeter Fläche des 2014 fertiggestellten Gebäudes werden von verschiedenen Mietern genutzt: In den unteren drei Etagen sind auf rund 10.000 Quadratmetern Möglichkeiten zum Shoppen und Essen gehen untergebracht, in den oberen beiden Etagen befinden sich Büros und insgesamt 14 Wohnungen auf zusammen 3.200 Quadratmetern.

Der Asset Manager Redevco Services Deutschland, der bundesweit rund 75 Objekte vor allem in begehrten Einzelhandelslagen verwaltet, muss aufgrund der heterogenen Mieterstruktur stets unterschiedliche Anforderungen im Blick haben. In Sachen Facility Management verlässt sich Projektmanager Socha deshalb auf die fachliche und technische Expertise externer Facility Management-Dienstleister. „Der Mieter einer der Wohnungen hat sicher andere Anliegen als der Einzelhändler im Erdgeschoss. Das verlangt Flexibilität, Knowhow und Präsenz vor Ort“, sagt er.

An diesem Tag ist auch Lars Heese von Düsseldorf nach Berlin gekommen. Der Geschäftsführer von Redevco Services Deutschland hat einen Termin in der Hauptstadt und schaut kurz am Alexanderplatz vorbei. Bei der Konzeption des Alea 101 habe man dem Thema Nachhaltigkeit von vornherein einen hohen Stellenwert zugeschrieben, erklärt der Geschäftsführer. Hierzu gehörten unter anderem die Verwendung erneuerbarer Energiequellen wie z. B. Geothermie, der Einsatz von energie- und wassersparender Haustechnik, Wärmerückgewinnung, erhöhte Standards bei der Wärmedämmung oder der Verzicht auf Schadstoffe bei den verwendeten Materialien.

„Im Konzept enthalten sind auch die Vermeidung unnötiger Lärm- und Lichtemissionen oder das nachhaltige Abfallmanagement“, ergänzt Socha. Durch sogenannte „Green Leases“, auf Nachhaltigkeit gerichtete Mietverträge, versuche man zudem die Mieter zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung der Immobilie zu bewegen – und verpflichte sich auch als Vermieter zu einer nachhaltigen Bewirtschaftung. Das Gebäude selbst wurde hierfür bereits zertifiziert: durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) und durch das BREEAM-Siegel, ein aus Großbritannien stammendes Bewertungssystem für ökologische und soziokulturelle Aspekte der Nachhaltigkeit von Gebäuden. „Derzeit sind mehr als 80 Prozent unseres Portfolios BREEAM-zertifiziert“, betont Heese.

Im Büro des Facility Managers, der sich vor Ort um den reibungslosen Ablauf im Alea 101 kümmert, laufen die Informationen von rund 1.500 Datenpunkten auf einer intelligenten Plattform zusammen und werden kontinuierlich ausgewertet. Dies gewährleistet die Überwachung und Steuerung der gesamten Gebäudetechnik – von den Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen bis hin zur Solarthermie auf dem Dach, die hauptsächlich für die Warmwassererhitzung in den Wohnungen genutzt wird. Insgesamt wurden Geothermierohre mit einer effektiv nutzbaren Gesamtlänge von über 8.200 Metern verlegt. Jährlich könnte so ein Heizbedarf von mehr als 125.000 Kilowattstunden sowie ein Kältebedarf von über 100.000 Kilowattstunden abgedeckt werden, erläutert Socha. Das Alea 101 arbeitet zudem mit der sogenannten Betonkernaktivierung, um den Energieverbrauch zu senken. Diese nutzt die Fähigkeit der Decken und Wände, thermische Energie zu speichern und damit Räume zu heizen oder zu kühlen. Zum Einsatz kommt außerdem Fernwärme, wobei der Anteil von Energie aus Kraft-Wärme-Kopplung mehr als 93 Prozent beträgt.

Socha, der gerade eine Leiter hinaufsteigt, um sich die Solarpaneele auf dem Dach anzusehen, verdeutlicht, wie eng Facility Management und Nachhaltigkeit in Zusammenhang stehen: „Uns ging es nicht nur um eine nachhaltige Bauweise, sondern auch um den nachhaltigen Gebäudebetrieb.“ Hier komme der Facility Manager ins Spiel, der die einzelnen Prozesse gemäß des Nachhaltigkeitskonzepts umsetze: „Das reicht von der Steuerung und Wartung der Gebäudetechnik bis hin zu Risikoanalysen, Bereitschaftsdiensten oder den täglichen Rundgängen durchs Gebäude“, sagt Socha. Um den Gebäudekomplex betreiben, Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen oder Neuanschaffungen planen zu können, ist der 45-Jährige auf die Daten des Facility Managers vor Ort angewiesen.

Nachhaltig soll nicht nur die ansprechende Gebäudehülle, sondern auch das Facility Management im Alea 101 sein. Deshalb hat sich das Team um Christian Socha als Test-User einer neuen App-Lösung von GEFMA, dem deutschen Verband für Facility Management, zur Verfügung gestellt. Der Bundesverband zertifiziert nachhaltig betriebene Immobilien nach einem eigenen Standard namens „GEFMA-160 Nachhaltigkeit im Facility Management“. Immobilien, die dieses wichtige Zertifikat erhalten, wurden zuvor nach 24 Kriterien auf ihren nachhaltigen Betrieb untersucht. Die Bewertung erfolgt losgelöst von der Bausubstanz. Bevor die Auditierung nach GEFMA-160 beginnt, können Immobilien-Eigentümer künftig bereits selbstständig im Vorfeld über die App „SustainFM“ einen Quick-Check für ihre Liegenschaft machen. So wird schnell deutlich, wo noch Verbesserungsbedarf in Sachen nachhaltiges Facility Management besteht, damit das anschließende Audit erfolgreich verläuft und das Gebäude das begehrte Zertifikat GEFMA-160 erhält. Für uns liefert der digitale Quick-Check wichtige Indikatoren, um schon vorab die Weichen für eine erfolgreiche Zertifizierung zu stellen, erklärt Socha.

Gegen Abend geht es für Christian Socha zurück nach Düsseldorf. Auf dem Weg zum Taxi durchquert der Projektmanager nochmals den grünen Innenhof, der am anschaulichsten verdeutlicht, wie Redevco mitten in Berlin Urbanität und Nachhaltigkeit kombiniert hat. Den gepflasterten Weg säumen einzelne Bäume und Sträucher. Neben einer Zierkirsche hat ein Mieter sogar ein Vogelhäuschen aufgestellt. Und unten auf dem Alexanderplatz, da tobt der Lärm der Großstadt.