Partner für eine Zukunft, die funktioniert

Tradition trifft Moderne. Nur ein paar Schritte weiter und der Besucher steht neben der überdimensionalen Bronzeskulptur „Schwesterngruppe“ von Georg Baselitz im lichtdurchfluteten Atrium. Hier empfängt Heiko Hornberger, Head of Asset- und Property-Management bei Siemens Real Estate, internationale Geschäftspartner und beginnt seinen Rundgang. Mit diesem Gebäude umfasst das Immobilienportfolio von Siemens fast 15 Millionen Quadratmeter Gebäudefläche an rund 2.000 Standorten in über 100 Ländern.

Das neu errichtete Gebäude, das Modernität und Offenheit ausstrahlt, ist jedoch nicht nur internationales Headquarter und Arbeitsplatz für etwa 1.200 Mitarbeiter, sondern auch eines der modernsten der Welt. „Wir haben hier High-End-Technologie verbaut. An dieser Stelle können wir in der Praxis zeigen, was der Weltkonzern Siemens im Bereich des Gebäude-Managements leisten kann“, erklärt Heiko Hornberger. Über Touchpanels und Sensoren werden Beleuchtung, Luftqualität und die Gebäudesicherheit gesteuert. Selbst der CO2-Gehalt der Atemluft in den Konferenzräumen wird gemessen, und bei Bedarf wird Frischluft zugeführt. „Das gesamte Gebäude ist mit rund 30.000 Datenpunkten ausgestattet.“

Im dunkelblauen Anzug und mit seiner schmalen, schwarzen Brille hebt sich der 42-Jährige deutlich von der meist strahlend weißen Einrichtung ab. Um in eines der oberen Stockwerke zu gelangen, geht er auf eine Reihe gläserner Aufzüge zu. Auf die Nummer 6 für die gewünschte Etage tippt er nicht erst im Fahrstuhl, sondern bereits auf einem Terminal davor. In Bruchteilen von Sekunden berechnet ein Computer, welcher der Aufzüge seine Türen öffnet, um seinen Passagier am schnellsten ans Ziel zu bringen. Auf der Fahrt bietet sich ein beeindruckender Blick ins Herz des Gebäudes – auf die Mitarbeiter, die an ihren Rechnern arbeiten oder in offenen Lounge-Bereichen diskutieren.

Wovon Besucher quasi nichts sehen, ist – abgesehen vielleicht von den Frauen und Männern am Empfang – das Facility Management, die Klimatechniker oder Anlagenmechaniker, die im Hintergrund für die nötige Wohlfühlatmosphäre sorgen, damit die Siemens-Mitarbeiter effektiv arbeiten können. Dabei setzt der Ingenieur und Immobilienökonom Hornberger auf externe Dienstleister. „Unser Fokus liegt auf dem Immobilienmanagement, der Ausübung der Eigentümerfunktion und der Steuerung der Dienstleister. Wir erwarten, dass Betrieb und Technik reibungslos und störungsfrei funktionieren. Dafür brauchen wir natürlich professionelle Partner.“

Für das neue Headquarter in der Münchener City bedeutet das: Der Dienstleister muss die hochentwickelte Technik bedienen, steuern und warten können. Ähnliches gilt für Erlangen, wo bis 2030 ein moderner und nachhaltig gestalteter Siemens-Campus entstehen wird. Zugleich verfügt der Konzern aber auch über Fabriken und Bürogebäude, die bereits vor mehreren Jahrzehnten gebaut wurden. Ein Beispiel: der Standort Perlach im Münchener Südosten, der einst als „Denkfabrik für die Datentechnik“ errichtet wurde.

„Darüber hinaus reicht die Bandbreite unseres Portfolios von klassischen Werksstandorten über Test- und Forschungsgelände bis zu historischen Gebäuden, wie unter anderem ein Schloss aus dem 17. Jahrhundert in Schweden. Daraus resultieren an allen Standorten individuelle Anforderungen an das Facility Management“, sagt der Leiter des Asset- und Property-Managements. Während in einem Bürogebäude das optimale Arbeitsumfeld im Fokus steht, müssen in einer Fabrik in erster Linie alle technischen Gebäudeanlagen einwandfrei funktionieren, damit der Produktionsprozess optimal unterstützt wird. Ansonsten drohen Produktionsausfälle, und Liefertermine sind gefährdet.

„Einen Service-Partner, der all diese Anforderungen erstklassig bewältigen kann, und das weltweit, den gibt es kaum“, sagt Heiko Hornberger, der gerade an einer unauffälligen Wandkonsole vorbeigeht, auf der Symbole wie Sonne für den Blendschutz oder Zahnrad für die Lüftung zu erkennen sind. Deshalb arbeitet Siemens Real Estate weltweit mit verschiedenen Unternehmen aus dem Facility Management zusammen. In den 15 Ländern mit den größten Immobilienportfolios sind dies 23 Anbieter. Eine Aufgabe von Hornberger und den Asset- und Property Managern innerhalb der rund 3.300 Mitarbeiter von Siemens Real Estate weltweit ist es, für jedes Land und jeden Standort die richtigen Dienstleister zu identifizieren und diese anhand von Key Performance Indicators (KPI) optimal zu steuern.

Für das Immobilienportfolio wird eine klare Instandhaltungsstrategie entsprechend der Asset-Klassen sowie der Entwicklungsperspektive verfolgt. „Unser Ziel ist es aber nicht, alte Gebäude um jeden Preis mit der neuesten Technik aufzurüsten“, erklärt der Immobilienökonom. „Wenn wir in die Automatisierung und Digitalisierung von Gebäuden investieren, muss das für die geplante weitere Nutzung wirtschaftlich sinnvoll und nachhaltig sein.“ Denn die Optimierung von Flächen, das Heben von Einsparpotentialen und die Optimierung von Investitionen haben für ihn Priorität.

„Um diese Ziele zu erreichen, sind wir darauf angewiesen, dass uns unsere Facility-Management-Partner aktiv unterstützen und durch die Analyse der verfügbaren Daten Lösungen anbieten, die einen Mehrwert bieten.“ Heiko Hornberger ist inzwischen auf der Terrasse vor dem Gästekasino angekommen. Er schaut auf die gläserne Brücke, die das denkmalgeschützte Palais aus dem 19. Jahrhundert mit dem futuristischen Neubau verbindet. Der Blick über die Dächer Münchens bis zu den Türmen der Frauenkirche ist grandios.